不動産を共有した場合の問題点

相続が発生して、相続財産の中に不動産があったとしても、相続人間でどのように分割したらよいか分からず、いったん共有名義にしておこうと意見が一致したとします。
しかし、そのような状態を放置しておくと、以下のような問題が発生する可能性があります

・利用方法の対立
共有者の間で不動産の使い方（住む、貸す、売るなど）について意見が合わず、対立することがあります。

相続による所有権移転登記を共有名義にした後、お金に困った共同相続人のうちの一人が、その不動産を売却して現金に変えたいと思っても、他の相続人が同意しなければ、どうにもなりません。
特に被相続人が住んでいた家屋を、配偶者などの相続人がそのまま住み続けている場合、売却して他に引っ越すのは絶対いやだということもあるでしょう。
また、アパートなどの賃貸物件を所有していた場合も、売却して現金化したい相続人と、そのまま家賃収入を継続的に得たい相続人との間で見解の相違が表面かすることも予想されます。

・維持管理費の負担
固定資産税や修繕費の負担割合をめぐってトラブルになることがあります。支払い能力の違いも問題になりがちです。

不動産を共有にしていた場合、市役所などから届く固定資産是の納付通知書は、共有者全員に届くわけではありません。もちろん納税義務は相続人全員が負うことになるのですが、受け取った相続人が、通知書の納税額を他の相続人に知らせて負担すべ金額を、回収するのは容易ではありません。
なかには、自分には通知書が届いていないのだから税金なんて関係ない、と無視する者も出てくるかも知れません。

固定資産税や都市計画税の問題だけではなく、不動産の管理費のことも考える必要があります。
自宅や賃貸物件を適切に維持管理管理するには、それなりの費用が必要となります。屋根や外壁のリフォーム費用も、建物の築年数によっては高額
の支払になることが予想されます。
その費用を特定の相続人が負担した場合、ほかの相続人に対して不満を持つことも当然あるのではないでしょうか。

・相続時の権利関係の複雑化
共有者の一人が亡くなると、その相続人が新たな共有者となり、さらに権利関係が複雑化する可能性があります。


父親が亡くなり相続が発生したものの、相続人全員が遺産を利用したり処分して換金する予定がない場合、とりあえず共有にしておいて、将来利用することが出てきたときに分割すればよいとの合意があったとします。
そのまま月日が流れ相続人のひとり（仮にＡとします）が亡くなってしまいました。今度はその相続人の配偶者Ｂと子供Ｃ、Ｄ、ＥがＡの相続人になりました。Ａの相続人たちは生活に困っていたので、Ａの相続権を行使してＡの父親の相続財産を分割するよう主張することも考えられます。
また、相続人が転居を繰り返すなどして所在不明になってしまったら、いざ分割協議をしようとしてもそう簡単にはことが運びません。

・売却の困難
共有不動産を売却する場合、原則として全員の同意が必要です。一部の共有者が反対すると売却できなくなることもあります。

共有不動産を売却は、民法206条の変更行為にあたり、共有者全員の同意がなければ無効となります。

・第三者への持分譲渡
共有者の一人が自分の持分を第三者に売却することで、全く関係のない人物が共有者になるリスクがあります。

先にも述べましたが、お金に困った共有者が共有持分を第三者に譲渡すると、財産の利用方法について意見の相違が顕在化することがあります。
親族だけで所有していれば、多少の意見の相違があったとしても、互いの意思疎通が円満に行われていたのに、見ず知らずの他人が共有者となると、
協調性が希薄になる恐れが出てきます。
すると、例えば土地の利用について相続人全員が、当初は貸駐車場にしようとの合意をしていたのに、上記のように譲受人が賃貸マンションを建てた方が収益性が高まるとの理由で反対した場合、計画どうりに進まなくなる恐れがあります。

・責任の不明確さ
事故やトラブルが発生した場合、責任の所在が曖昧になり、共有者間で責任の押し付け合いが起こることがあります。

何らかのトラブルで損害が出た場合、相続財産の管理を主体的にしていた相続人と、そうでない相続人との間で、トラブルの処理や損害の補填で揉めることも考えられます。

以上、不動産を共有した場合のリスクについて述べてきましたが、こうした問題を回避するためには、事前に共有契約を結び、利用・管理・売却のルールを明確にすることが重要です。また、共有状態を解消する手段（持分買取や共有物分割請求など）も検討しておくとよいでしょう。


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